Vorfälligkeitsentschädigung: Schadensersatz für die Bank

Für gewöhnlich wird der Traum vom Eigenheim erst durch einen Ratenkredit oder eine Baufinanzierung zur Wirklichkeit. Durch die finanzielle Hilfe der Bank können Sie endlich den Kauf einer Immobilie abwickeln oder ein eigenes Haus bauen. Doch was, wenn das Leben wieder einmal einen anderen Plan hat? Sie durch eine Erbschaft oder eine Gehaltserhöhung die Möglichkeit haben Ihr Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen? Oder Ihr Haus wiederverkaufen möchten, weil sich in einer anderen Stadt eine neue Chance bietet (siehe auch Steuern bei Hausverkauf)? Haben Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, sind Sie dann oft gezwungen, Ihren Kredit frühzeitig abzulösen. Eine Kündigung des Darlehens sieht die Bank jedoch nicht vor, weshalb sie Ihnen die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Je nachdem, wie viel Sie noch zurückzahlen müssen, kann das Entgelt schnell sehr teuer werden – nicht selten kommt eine Summe von mehreren zehntausend Euro zusammen! Wenn Sie mehr über die Vorfälligkeitsentschädigung erfahren möchten steht Ihnen Jubilio hier beratend zur Seite. Im Folgenden beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um das Thema finanziertes Haus verkaufen.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung und warum muss sie gezahlt werden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist ein Entgelt, welches fällig wird, wenn Sie ein Darlehen außerplanmäßig zurückzahlen oder kündigen möchten. Diese Zusatzzahlung muss an den Kreditgeber, meist die ausführende Bank, geleistet werden, wenn Sie Ihr Darlehen in den ersten zehn Jahren der Zinsbindung ablösen wollen. Demnach ist beispielsweise die Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf einer Immobilie oder vorzeitiger Abzahlung der Finanzierung zu entrichten. Haben Sie einen Darlehensvertrag für Ihre Immobilienfinanzierung abschlossen mit einer Laufzeit von z.B. 20 Jahren, so schreibt der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht (gemäß § 489 BGB) vor, so dass Sie jederzeit nach einer Laufzeit von 10 Jahren Ihren Darlehensvertrag mit einer Frist von 6 Monaten kündigen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Dabei gibt es einen Unterschied zwischen Ratenkredit und Baufinanzierung: Einen Ratenkredit können Sie immer umschulden, eine Baufinanzierung nur bei begründetem Interesse oder nach einer Laufzeit von 10 Jahren. Die Entschädigung kann von der Bank allerdings in beiden Fällen eingefordert werden, denn sie dient sozusagen als Schadensersatz. Das Kreditinstitut rechnet für die Laufzeit des Darlehens mit einem bestimmten Zinssatz. Sollten Sie sich nun entscheiden Ihre Finanzierung zu beenden, erleidet die Bank einen Zinsverlust und dieser wird Ihnen in Form der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. Denn in den meisten Verträgen zwischen Kunde und Bank ist festgeschrieben, dass der Kreditnehmer für diesen Verlust aufkommen muss, damit die vertragstreue Seite keinen wirtschaftlichen Nachteil davonträgt.

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Kalkulation der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist für Laien nur schwer nachzuvollziehen, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt: Der Restlaufzeit und Höhe der Restschuld des Darlehens sowie dem vereinbarten Zinssatz und den aktuellen Bauzinsen. Die meisten Banken rechnen außerdem eine Bearbeitungsgebühr hinzu, deren Höhe sie selbst bestimmt. Zudem gibt es einen Unterschied zwischen Ratenkredit und Baufinanzierung. Sie merken, das schnelle Ausrechnen einer Summe für die Entschädigung ist kaum möglich.

Ratenkredit

Haben Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Ratenkredits finanziert und diesen nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen? Dann gilt §502 aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Zusammengefasst besagt der Paragraf, dass die Vorfälligkeitsentschädigung höchstens 1 Prozent der Restschuld betragen darf. Sollten Sie Ihr Darlehen kündigen und die Restlaufzeit ist kürzer als ein Jahr, darf die Summe sogar nur maximal 0,5 Prozent der Restschuld ausmachen.

Wer seinen Ratenkredit vor Juni 2010 abgeschlossen hat, kann sich nicht auf die genannte Regelung berufen.

Baufinanzierung

Wenn Sie sich Ihr Haus oder Ihre Wohnung durch eine Baufinanzierung ermöglicht haben, kann die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung mittels zwei verschiedener Methoden von der Bank berechnet werden: Der Aktiv-Aktiv-Methode oder der Aktiv-Passiv-Methode.

  • Die Aktiv-Aktiv Methode ist für Sie meistens günstiger, wird jedoch gerade aus diesem Grund von relativ wenig Banken genutzt. Zur Berechnung werden die voraussichtlich fehlenden Zinserträge mit denjenigen verglichen, die bei einem neuen Darlehensvertrag anfallen.


  • Deutlich häufiger wenden Banken die Aktiv-Passiv-Methode an. Hier wird verglichen zwischen der Summe aus der Differenz des vertraglich vereinbarten Zahlungsstroms (Tilgung, Zinsen und Restschuld) sowie den Zinserträgen, die anfallen würden, wenn jetzt ein neuer Darlehensvertrag mit der gleichen Laufzeit abgeschlossen werden würde.
Jubilio-Tipp

Bei Ratenkredit und Baufinanzierung gilt es die Kalkulation der Entschädigung genau zu prüfen. Hilfe erhalten Sie bei der Verbraucherzentrale oder speziellen Anwälten, die sich auf Bau und Finanzen spezialisiert haben.

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So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen:

Wie zuvor erläutert, sind Sie verpflichtet für den Zinsschaden der Bank aufzukommen, sollten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung frühzeitig verkaufen oder abbezahlen wollen. Wenn Sie sich nun fragen, ob sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können, hängt dies von der individuellen Situation ab. Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf der Immobilie zu zahlen, ist in Ausnahmen möglich:

1. Vertrag mit variablen Zinssätzen

Wenn Sie einen Darlehensvertrag mit variablen Zinssätzen abschließen, werden die Zinssätze regelmäßig dem aktuellen Marktniveau angepasst. Bei dieser Vertragsform haben Sie stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Es muss keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden.

2. Kündigung nach zehn Jahren Laufzeit

Optimal ist es, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung erst nach zehn Jahren wiederverkaufen. Denn läuft Ihr Darlehensvertrag bereits über diese Zeit, können Sie ihn kündigen und müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Warum? Weil die Zinsbindung meist nach zehn Jahren endet. Und auch das Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ermöglicht eine vorzeitige Beendigung des Darlehens. Den Restbetrag müssen Sie in diesem Fall innerhalb einer Frist von sechs Monaten begleichen.

3. Sonderfall: Widerrufsbelehrung

Tatsächlich findet sich in einer Vielzahl von Darlehensverträgen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Wenn dies der Fall ist, müssen Sie als Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf der Immobilie zahlen. Sollte ein Fehler (zum Beispiel die unklare Formulierung der Belehrung) in Ihrem Vertrag vorliegen, können Sie Ihren Darlehensvertrag folglich kündigen. Sollten Sie diese Variante in Erwägung ziehen, behalten Sie bitte im Hinterkopf, dass eine gute Bankbeziehung durch dieses Vorgehen häufig in Mitleidenschaft gezogen wird und Sie sich anschließend eine andere Bank suchen müssen.

4. Bank kündigt den Darlehensvertrag 

Sollten Sie mit Ihren Ratenzahlungen in Verzug geraten und Probleme mit der Finanzierung Ihres Darlehens haben, kann die Bank den Vertrag aufheben. Unter diesen Umständen darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden, jedoch ist dann der gesamte Darlehensbetrag zur Rückzahlung fällig. Außerdem ist in seltenen Fällen eine einvernehmliche Kündigung des Vertrags möglich. Grund für eine solche könnte zum Beispiel sein, dass Sie das bestehende Darlehen durch ein höheres ablösen müssen oder die Konditionen anderweitig neu verhandeln – auch in dieser Situation müssen Sie die Bank nicht entschädigen.

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Alles auf einen Blick: Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Kann ich mein Haus verkaufen trotz Kredit? 

Eine Wohnung oder ein Haus mit laufendem Kredit verkaufen ist grundsätzlich möglich. Jedoch müssen Sie damit rechnen, dass der Austritt aus ihrem Darlehensvertrag nicht umsonst geschehen kann. An die Bank müssen Sie die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Erkundigen Sie sich deshalb vor Ihrem Immobilienverkauf bei Ihrer Bank nach der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung, um keine Überraschungen zu erleben.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt, welches anfällt, wenn der Kreditnehmer einen Darlehensvertrag frühzeitig ablösen möchte. Sie dient quasi als Schadensersatz für die Bank, die bei Vertragskündigung zu erwartende Zinsbeiträge nicht erhält. Gründe für einen vorzeitigen Ausstieg können beispielsweise ein Hausverkauf oder eine Erbschaft und somit die Tilgung des Gesamtbetrags sein. 

Wer zahlt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Sollten sie Ihre Wohnung oder Ihr finanziertes Haus verkaufen wollen, zahlen Sie als Kreditnehmer die Entschädigung für die Bank. Verantwortlich für die Zahlung ist derjenige, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. 

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

In Ausnahmefällen können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Möglich ist dies beispielsweise, wenn Sie einen Vertrag mit variablen Zinssätzen abgeschlossen haben oder erst nach zehn Jahren Laufzeit kündigen. Außerdem wird keine Entschädigung fällig, sollte die Bank Ihren Vertrag aufheben oder ein Fehler in der Widerrufsbelehrung vorliegen. 

Wann lohnt es sich ein Darlehen vorzeitig abzulösen?

Das Ablösen Ihres Darlehens lohnt sich, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten (Gründe dafür sind vielfältig, beispielsweise ein Jobangebot in einer anderen Stadt) oder vorzeitig in der Lage sind den gesamten Betrag abzuzahlen. Außerdem stellen viele Kreditnehmer nach Jahren fest, dass sie den Ratenkredit oder die Baufinanzierung zu teuer abgeschlossen haben. Auch hier lohnt es sich eine Kündigung in Erwägung zu ziehen, um einen günstigeren Baukredit abzuschließen, vorausgesetzt die Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht zu hoch aus.

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