Alle Informationen rund um den Hausverkauf: Steuern und Co.

Die sogenannte Spekulationssteuer bei Immobilien wird fällig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen. Genau wie bei anderen privaten Veräußerungsgeschäften verlangt der Staat eine Beteiligung, da Gewinne aus diesen Geschäften laut Einkommenssteuergesetz grundsätzlich steuerpflichtig sind. Doch bei der Spekulationssteuer gibt es einige besondere Regelungen: Sie muss nur gezahlt werden, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht für den Eigenbedarf genutzt haben. Sollten Sie in den letzten drei Jahren Ihre zum Verkauf stehende Immobilie selbst bewohnt haben, gilt demnach Steuerbefreiung. Wer Haus oder Wohnung allerdings vermietet hat, muss den potenziellen Gewinn eines Verkaufs versteuern, wenn er die Immobilie weniger als zehn Jahre in seinem Eigentum hatte. Hier gilt die angesprochene Spekulationsfrist von zehn Jahren ohne Ausnahme. Als Berechnungsgrundlage für die zehn Jahre wird der Ankaufs- und Verkaufstag beim Notar herangezogen, nicht der Übergangstag der Immobilie auf den neuen Eigentümer.

Sie möchten ein Grundstück verkaufen? Im Prinzip sind die Vorlagen zur Spekulationssteuer dieselben wie beim Wohnungs- oder Hausverkauf. Steuern fallen innerhalb der Frist an. Der Unterschied ist allerdings, dass keine Eigennutzung anerkannt wird, denn Nutzen meint immer Wohnen.

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Steuer berechnen

Wenn Sie sich nun fragen „Wie hoch ist die Spekulationssteuer und welche Kosten kommen auf mich zu?“ gibt es keine universelle Antwort. Das Ganze orientiert sich am Einkommenssteuersatz und muss somit bei jedem Verkauf individuell berechnet werden. Das ist jedoch kein Hindernis für den Wohnungs- oder Hausverkauf. Steuern sollten Sie nicht daran hindern, Ihr Geschäft abzuschließen! 

Die Höhe der Spekulationssteuer passt sich Ihrem Einkommen an und ist somit für Spitzenverdiener höher als für jemanden, der ein geringes Einkommen hat.

Beispiele zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Um zu verstehen, wann die Spekulationssteuer zu entrichten ist, führen wir Ihnen hier drei verschiedene Fallbeispiele auf:

Fall 1: Im Jahr 2013 haben Sie eine Wohnung gekauft und sie nie selbst genutzt, sondern vermietet. Nun möchten Sie die Wohnung im Januar 2020 verkaufen, da Sie dank starker Nachfrage auf dem Immobilienmarkt mit einem Gewinn rechnen. Weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, wird die Spekulationssteuer fällig, berechnet nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Fall 2: Die im Jahr 2013 gekaufte Wohnung, haben Sie ab Januar 2018 selbst bewohnt und verfolgen nun im Januar 2020 das Ziel: Wohnung verkaufen. Steuern sind in diesem Fall keine zu entrichten. Auch wenn Sie die vollen sieben Jahre die Wohnung selbst bewohnt haben, müssen Sie nicht zahlen – so funktioniert der Immobilienverkauf steuerfrei! 

Fall 3: Wenn Sie Ihre Wohnung im Jahr 2013 gekauft und seither vermietet haben und sie dann 2024 wieder verkaufen möchten, ist dies kein Problem. Die Spekulationssteuer bei Immobilien gilt in der bereits erwähnten Zehn-Jahres-Frist, daher kommt sie in diesem Beispiel nicht auf Sie zu.

Grundsätzlich gilt: Wenn Sie eine Immobilie erben, erben Sie ebenso die Spekulationsfrist. Das heißt, die Zehn-Jahres-Frist geht mit der Wohnung oder dem Haus auf Sie über. Dabei spielt es keine Rolle, wann Sie die Immobilie überschrieben bekommen haben, sondern wie lange die Immobilie im Eigentum des Erblassers war und wie diese genutzt wurde.

Hat der Erblasser die Immobilie seit mehr als zehn Jahren besessen? Oder hat er vielleicht selbst darin gewohnt? In diesen beiden Fällen müssen Sie bei einem Verkauf nicht mit der Spekulationssteuer rechnen. Die eventuell anfallende Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten. 

Mittlerweile wissen Sie, dass bei einem Immobilienverkauf Steuern anfallen können. Doch neben der Spekulationsteuer müssen Sie in einigen Fällen auch an Gewerbe- und Umsatzsteuer denken. 

Gewerbesteuer: In Sachen Gewerbesteuer sollten Sie sich das Stichwort Drei-Objekt-Grenze merken.Wenn Sie Innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, überschreiten Sie die Grenze zum gewerblichen Immobilienhändler. Dabei ist egal, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, ordnet das Finanzamt Ihre Verkäufe einem Gewerbe zu und somit ist auch die Gewerbesteuer zu zahlen. 

Umsatzsteuer: Die klassische Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent fällt bei privaten Immobilienverkäufen weg. Sollten Sie Haus, Wohnung oder Grundstück jedoch gewerblich verkaufen, ist die Umsatzteuer ggf. zu entrichten. Außerdem kann diese bei der Beanspruchung von Makler und Notar auf Sie zukommen, denn die Maklercourtage und Notargebühren werden mit Umsatzsteuer berechnet.

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und Steuern vermeiden? An dieser Stelle möchten wir Ihnen einige Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie den Immobilienverkauf steuerfrei gestalten oder Steuern sparen können.

Wie in den vorangegangenen Kapiteln erläutert, ist der einfachste Weg, um beim Hausverkauf Steuern zu vermeiden, die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist. Außerdem können Sie Ihre Immobilie zunächst für eigene Zwecke nutzen, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unbedingt schnell verkaufen möchten, können Sie versuchen den Verkaufswert der reinen Immobilie und damit den Veräußerungsgewinn zu reduzieren. Das würde bedeuten, der Gewinn und somit auch die Spekulationsteuer ist geringer. Am besten gelingt das durch den Verkauf von nicht zum Grundstück gehörenden, beweglichen Gegenständen (z. Bsp. einem Kamin oder einer Markise).

Wenn Sie die Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen umgehen möchten, beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze. Einige Verkäufer entziehen sich diesen Steuern beim Hausverkauf außerdem, indem sie die Immobilie auf den Ehepartner oder auf ein Kind überschreiben. Dabei ist zu beachten, dass eine Schenkungsteuer fällig werden kann. Um im Steuerdschungel den Überblick zu behalten, empfehlen wir auf jeden Fall sich intensiv mit dem deutschen Steuerrecht auseinanderzusetzen – so kann Ihr Hausverkauf nicht schief gehen!

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fällt an, wenn zwischen dem Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks und deren Veräußerung keine zehn Jahre liegen. Somit spricht man von einer Zehn-Jahres-Frist. Als Berechnungsgrundlage für die Einhaltung der zehn Jahre Spekulationsfrist zählt der Ankaufs- und Verkaufstag beim Notar.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Auf diese Frage gibt es keine universelle Antwort. Die Höhe der Spekulationssteuer wird beim Finanzamt mit Hilfe Ihres persönlichen Steuersatzes errechnet. Somit müssen Spitzenverdiener mehr zahlen (bis zu 45%), als Leute mit einem geringen Einkommen.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Wer die Spekulationssteuer umgehen möchte, sollte die Zehn-Jahres-Frist abwarten, bevor Haus, Wohnung oder Grundstück verkauft werden. Ebenso gelingt der Immobilienverkauf steuerfrei, wenn Sie nachweisen können, dass Sie das Haus in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr zu Eigenzwecken genutzt haben.

Wie kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen? Spekulationssteuer nötig?

Wer eine Immobilie erbt, möchte diese oft zu gewinnbringenden Konditionen verkaufen. Doch auch in diesem Fall gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Im Normalfall müssen Sie sich also keine Gedanken, um die Spekulationssteuer machen: Häufig lebt der Erblasser bis zum Tod in dem Haus und somit liegt Eigennutzung vor. 

Gilt es weitere Steuern beim Immobilienverkauf zu beachten?

Neben der Spekulationssteuer kommen in Ausnahmefällen die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer auf Sie zu. Dies ist der Fall, wenn Sie die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschreiten. Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie als gewerblicher Anbieter und müssen Gewerbesteuer zahlen. Wichtig: Immobilien, die Sie länger als zehn Jahre in Ihrem Bestand hatten und somit steuerfrei verkaufen, zählen nicht mit bei der Berechnung der Drei-Objekt-Grenze.