Alle Informationen rund um den Hausverkauf: Steuern und Co.

Wer vor hat sein Haus, seine Wohnung oder sein GrundstĂŒck zu verkaufen, ist sich meist bewusst, dass bei diesem Vorhaben gewisse Nebenkosten anfallen. Diese Ă€ußern sich unter anderem in Form von einer Maklerprovision, dem Auszug aus dem Grundbuch und Steuern. Moment mal, bei einem Immobilienverkauf mĂŒssen Sie Steuern zahlen? Ja, unter UmstĂ€nden werden bei einem Hausverkauf Steuern fĂ€llig.

Der Staat verdient vor allem durch die sogenannte Spekulationssteuer mit. Nicht nur beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie, auch bei einem privaten Haus- oder Wohnungsverkauf muss diese gegebenenfalls gezahlt werden. Diese Information dĂŒrfte fĂŒr einige Immobilienbesitzer eine Überraschung sein. Bevor Sie also Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, sollten Sie sich genau ĂŒber die geltenden Steuergesetze informieren, denn es gilt eine Reihe an verschiedenen Regelungen. Im Folgenden beantwortet Jubilio Ihnen die hĂ€ufigsten Fragen zum Thema Haus verkaufen, Steuern und SonderfĂ€lle: Unter welchen UmstĂ€nden fallen Steuern an? Wie hoch ist die Spekulationssteuer? Und wie kann man einen Immobilienverkauf steuerfrei ĂŒber die BĂŒhne bringen?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien: Das mĂŒssen Sie wissen

Die sogenannte Spekulationssteuer bei Immobilien wird fĂ€llig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach Erwerb verkaufen. Genau wie bei anderen privaten VerĂ€ußerungsgeschĂ€ften verlangt der Staat eine Beteiligung, da Gewinne aus diesen GeschĂ€ften laut Einkommenssteuergesetz grundsĂ€tzlich steuerpflichtig sind. Doch bei der Spekulationssteuer gibt es einige besondere Regelungen: Sie muss nur gezahlt werden, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht fĂŒr den Eigenbedarf genutzt haben. Sollten Sie in den letzten drei Jahren Ihre zum Verkauf stehende Immobilie selbst bewohnt haben, gilt demnach Steuerbefreiung. Wer Haus oder Wohnung allerdings vermietet hat, muss den potenziellen Gewinn eines Verkaufs versteuern, wenn er die Immobilie weniger als zehn Jahre in seinem Eigentum hatte. Hier gilt die angesprochene Spekulationsfrist von zehn Jahren ohne Ausnahme. Als Berechnungsgrundlage fĂŒr die zehn Jahre wird der Ankaufs- und Verkaufstag beim Notar herangezogen, nicht der Übergangstag der Immobilie auf den neuen EigentĂŒmer.

Sie möchten ein GrundstĂŒck verkaufen? Im Prinzip sind die Vorlagen zur Spekulationssteuer dieselben wie beim Wohnungs- oder Hausverkauf. Steuern fallen innerhalb der Frist an. Der Unterschied ist allerdings, dass keine Eigennutzung anerkannt wird, denn Nutzen meint immer Wohnen.

Jubilio-Tipp

Bei einem Hausverkauf Steuern und Nebenkosten zu beachten ist sehr wichtig – die Spekulationsfrist spielt eine tragende Rolle. Beginn dieser Frist ist die Beurkundung des Kaufvertrages. Heißt, ab diesem Tag gilt sie fĂŒr die nĂ€chsten zehn Jahre. Wer wĂ€hrend des Hausverkaufs einen bindenden Vorvertrag abgeschlossen hat, muss dieses Datum als Beginn der Spekulationsfrist zĂ€hlen.

Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Steuer berechnen

Wenn Sie sich nun fragen „Wie hoch ist die Spekulationssteuer und welche Kosten kommen auf mich zu?“ gibt es keine universelle Antwort. Das Ganze orientiert sich am Einkommenssteuersatz und muss somit bei jedem Verkauf individuell berechnet werden. Das ist jedoch kein Hindernis fĂŒr den Wohnungs- oder Hausverkauf. Steuern sollten Sie nicht daran hindern, Ihr GeschĂ€ft abzuschließen! 

Die Höhe der Spekulationssteuer passt sich Ihrem Einkommen an und ist somit fĂŒr Spitzenverdiener höher als fĂŒr jemanden, der ein geringes Einkommen hat.

Beispiele zur Spekulationssteuer bei Immobilien

Um zu verstehen, wann die Spekulationssteuer zu entrichten ist, fĂŒhren wir Ihnen hier drei verschiedene Fallbeispiele auf:

Fall 1: Im Jahr 2013 haben Sie eine Wohnung gekauft und sie nie selbst genutzt, sondern vermietet. Nun möchten Sie die Wohnung im Januar 2020 verkaufen, da Sie dank starker Nachfrage auf dem Immobilienmarkt mit einem Gewinn rechnen. Weil zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, wird die Spekulationssteuer fÀllig, berechnet nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.

Fall 2: Die im Jahr 2013 gekaufte Wohnung, haben Sie ab Januar 2018 selbst bewohnt und verfolgen nun im Januar 2020 das Ziel: Wohnung verkaufen. Steuern sind in diesem Fall keine zu entrichten. Auch wenn Sie die vollen sieben Jahre die Wohnung selbst bewohnt haben, mĂŒssen Sie nicht zahlen – so funktioniert der Immobilienverkauf steuerfrei! 

Fall 3: Wenn Sie Ihre Wohnung im Jahr 2013 gekauft und seither vermietet haben und sie dann 2024 wieder verkaufen möchten, ist dies kein Problem. Die Spekulationssteuer bei Immobilien gilt in der bereits erwÀhnten Zehn-Jahres-Frist, daher kommt sie in diesem Beispiel nicht auf Sie zu.

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Geerbte Immobilie verkaufen? Spekulationssteuer und SonderfÀlle

GrundsĂ€tzlich gilt: Wenn Sie eine Immobilie erben, erben Sie ebenso die Spekulationsfrist. Das heißt, die Zehn-Jahres-Frist geht mit der Wohnung oder dem Haus auf Sie ĂŒber. Dabei spielt es keine Rolle, wann Sie die Immobilie ĂŒberschrieben bekommen haben, sondern wie lange die Immobilie im Eigentum des Erblassers war und wie diese genutzt wurde.

Hat der Erblasser die Immobilie seit mehr als zehn Jahren besessen? Oder hat er vielleicht selbst darin gewohnt? In diesen beiden FĂ€llen mĂŒssen Sie bei einem Verkauf nicht mit der Spekulationssteuer rechnen. Die eventuell anfallende Erbschaftssteuer ist separat zu entrichten. 

Jubilio-Tipp

Auch wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung als Geschenk erhalten haben und diese nun verkaufen möchten, gilt die zehnjÀhrige Spekulationsfrist bei Immobilien.

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Haus verkaufen: Steuern, die noch auf Sie zukommen können

Mittlerweile wissen Sie, dass bei einem Immobilienverkauf Steuern anfallen können. Doch neben der Spekulationsteuer mĂŒssen Sie in einigen FĂ€llen auch an Gewerbe- und Umsatzsteuer denken. 

Gewerbesteuer: In Sachen Gewerbesteuer sollten Sie sich das Stichwort Drei-Objekt-Grenze merken.Wenn Sie Innerhalb von fĂŒnf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, ĂŒberschreiten Sie die Grenze zum gewerblichen ImmobilienhĂ€ndler. Dabei ist egal, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein GrundstĂŒck handelt. Sollte dies bei Ihnen der Fall sein, ordnet das Finanzamt Ihre VerkĂ€ufe einem Gewerbe zu und somit ist auch die Gewerbesteuer zu zahlen. 

Umsatzsteuer: Die klassische Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent fĂ€llt bei privaten ImmobilienverkĂ€ufen weg. Sollten Sie Haus, Wohnung oder GrundstĂŒck jedoch gewerblich verkaufen, ist die Umsatzteuer ggf. zu entrichten. Außerdem kann diese bei der Beanspruchung von Makler und Notar auf Sie zukommen, denn die Maklercourtage und NotargebĂŒhren werden mit Umsatzsteuer berechnet.

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So funktioniert der Immobilienverkauf steuerfrei

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und Steuern vermeiden? An dieser Stelle möchten wir Ihnen einige Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie den Immobilienverkauf steuerfrei gestalten oder Steuern sparen können.

Wie in den vorangegangenen Kapiteln erlĂ€utert, ist der einfachste Weg, um beim Hausverkauf Steuern zu vermeiden, die Einhaltung der Zehn-Jahres-Frist. Außerdem können Sie Ihre Immobilie zunĂ€chst fĂŒr eigene Zwecke nutzen, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung unbedingt schnell verkaufen möchten, können Sie versuchen den Verkaufswert der reinen Immobilie und damit den VerĂ€ußerungsgewinn zu reduzieren. Das wĂŒrde bedeuten, der Gewinn und somit auch die Spekulationsteuer ist geringer. Am besten gelingt das durch den Verkauf von nicht zum GrundstĂŒck gehörenden, beweglichen GegenstĂ€nden (z. Bsp. einem Kamin oder einer Markise).

Wenn Sie die Gewerbe- und Umsatzsteuerzahlungen umgehen möchten, beachten Sie die Drei-Objekt-Grenze. Einige VerkĂ€ufer entziehen sich diesen Steuern beim Hausverkauf außerdem, indem sie die Immobilie auf den Ehepartner oder auf ein Kind ĂŒberschreiben. Dabei ist zu beachten, dass eine Schenkungsteuer fĂ€llig werden kann. Um im Steuerdschungel den Überblick zu behalten, empfehlen wir auf jeden Fall sich intensiv mit dem deutschen Steuerrecht auseinanderzusetzen – so kann Ihr Hausverkauf nicht schief gehen!

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FAQ zum Hausverkauf: Steuern auf einen Blick

Wann fÀllt die Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer bei Immobilien fĂ€llt an, wenn zwischen dem Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines GrundstĂŒcks und deren VerĂ€ußerung keine zehn Jahre liegen. Somit spricht man von einer Zehn-Jahres-Frist. Als Berechnungsgrundlage fĂŒr die Einhaltung der zehn Jahre Spekulationsfrist zĂ€hlt der Ankaufs- und Verkaufstag beim Notar.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Auf diese Frage gibt es keine universelle Antwort. Die Höhe der Spekulationssteuer wird beim Finanzamt mit Hilfe Ihres persönlichen Steuersatzes errechnet. Somit mĂŒssen Spitzenverdiener mehr zahlen (bis zu 45%), als Leute mit einem geringen Einkommen.

Wie kann man die Spekulationssteuer umgehen?

Wer die Spekulationssteuer umgehen möchte, sollte die Zehn-Jahres-Frist abwarten, bevor Haus, Wohnung oder GrundstĂŒck verkauft werden. Ebenso gelingt der Immobilienverkauf steuerfrei, wenn Sie nachweisen können, dass Sie das Haus in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr zu Eigenzwecken genutzt haben.

Wie kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen? Spekulationssteuer nötig?

Wer eine Immobilie erbt, möchte diese oft zu gewinnbringenden Konditionen verkaufen. Doch auch in diesem Fall gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Im Normalfall mĂŒssen Sie sich also keine Gedanken, um die Spekulationssteuer machen: HĂ€ufig lebt der Erblasser bis zum Tod in dem Haus und somit liegt Eigennutzung vor. 

Gilt es weitere Steuern beim Immobilienverkauf zu beachten?

Neben der Spekulationssteuer kommen in AusnahmefĂ€llen die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer auf Sie zu. Dies ist der Fall, wenn Sie die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ĂŒberschreiten. Verkaufen Sie innerhalb von fĂŒnf Jahren mehr als drei Immobilien, gelten Sie als gewerblicher Anbieter und mĂŒssen Gewerbesteuer zahlen. Wichtig: Immobilien, die Sie lĂ€nger als zehn Jahre in Ihrem Bestand hatten und somit steuerfrei verkaufen, zĂ€hlen nicht mit bei der Berechnung der Drei-Objekt-Grenze.

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