Alles rund um den Verkehrswert: Immobilie gekonnt verkaufen!

Wenn Sie einen Hausverkauf planen, denken Sie sicherlich schon frĂŒh ĂŒber den möglichen Verkaufspreis nach. Dies ist klar, denn Sie möchten einen lukrativen Deal abschließen. Gleichzeitig sehen sich KĂ€ufer auf dem Immobilienmarkt mit dem Wunsch um, nicht ĂŒber den Tisch gezogen zu werden. Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf dem freien Markt anbieten möchten, ist es wichtig den Verkehrswert der Immobilie und somit den genauen Wert zu kennen.

Doch nicht nur bei einem Verkauf ist der Verkehrswert relevant: Wenn die Bank oder die Versicherung den Wert Ihrer Immobilie bestimmen möchte oder sie Gegenstand einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung ist, ist es ebenso von Nöten den Wert von Ihrem Eigentum zu ermitteln. Sollte die Bank die Verkehrswertermittlung fordern, wird meistens ein Gutachter in Form eines unabhÀngigen SachverstÀndigen zu Rat gebeten. Beim Verkauf von Wohnung oder Haus kann die Bewertung auch durch einen Makler vorgenommen werden.

Ersichtlich ist, dass der Verkehrswert einer Immobilie in verschiedenen Situationen relevant werden kann. Was genau der Begriff meint und wie dieser Wert ermittelt wird, erklÀrt Jubilio im Folgenden. 

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert ist fester Bestandteil der Bau- und Immobilienbranche. Er gibt Auskunft ĂŒber den Wert einer Immobilie. Eine genaue Definition findet sich im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB):

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen GeschĂ€ftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsĂ€chlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des GrundstĂŒcks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne RĂŒcksicht auf ungewöhnliche oder persönliche VerhĂ€ltnisse zu erzielen wĂ€re.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zwar eine RechengrĂ¶ĂŸe, jedoch kann diese nicht mechanisch und mit einer bestimmten Formel ermittelt werden. Die aktuellen Marktbedingungen mĂŒssen berĂŒcksichtigt werden. Außerdem ist zu beachten, dass der „gewöhnliche GeschĂ€ftsverkehr“, von dem im § 194 die Rede ist, sich auf einen offenen, freien Markt bezieht. Das heißt, dass beim Verkauf einer Immobilie alle Marktteilnehmer die Möglichkeit auf Marktzugang haben sollten, sich ausreichend informieren können und Entscheidungsfreiheit gegeben ist. 

Synonym zum Verkehrswert werden die Begriffe Marktwert, Sachwert, Voller Wert sowie Jedermannswert verwendet.

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Wie kann man den Verkehrswert ermitteln?

Faktoren fĂŒr den Immobilien Verkehrswert

Sie möchten den Verkehrswert berechnen? Und herausfinden welchen Preis Sie fĂŒr Ihre Immobilie verlangen können? Die Ermittlung des Hauswertes ist fĂŒr Laien nur schwer umsetzbar, denn es gibt keine bestimmte Formel, an die man sich halten könnte. Der Wert ist viel mehr von verschiedenen Faktoren abhĂ€ngig. Dazu gehören:

1. VerhÀltnis von Angebot und Nachfrage

Wie so oft, hÀngt auch der Verkehrswert einer Immobilie vom VerhÀltnis des Angebots zur Nachfrage ab. Hierbei gilt: Ist die Nachfrage hoch und es gibt nur wenige Angebote, erhöht sich der Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Sollten auf dem Markt viele vergleichbare Objekte vorhanden sein, fÀllt der Marktwert geringer aus.

2. Bodenrichtwert

NatĂŒrlich spielt auch die Lage einer Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Verkehrswertermittlung. Anhand des sogenannten Bodenrichtwerts kann abgelesen werden, wie attraktiv die Lage einer Immobilie ist. Bestimmt wird er, indem die Kaufpreise einer Region im Durchschnitt betrachtet werden. Außerdem wird der Entwicklungszustand herangezogen.

3. GebÀudewert

Das Kalkulieren des GebĂ€udewerts ist Ă€ußert individuell und hĂ€ngt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie ab. Es kommt vor allem darauf an, ob ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder frei ist. Bei vermieteten Immobilien wird zur Ermittlung des Verkehrswertes geschĂ€tzt, welche Mieteinnahmen möglich wĂ€ren und welche Kosten fĂŒr die Instandhaltung aufgewendet werden mĂŒssen. 

Sollte Ihre Immobilie frei sein, spielen bei der Verkehrswertermittlung vor allem die folgenden Faktoren eine Rolle: Baujahr, Wohn- und NutzflÀche, Zustand der Immobilie und Ausstattungsstandard (beispielsweise Tiefgarage, Balkon etc.).

4. Gutachter

Wenn Sie den Hauspreis ermitteln möchten, werden Sie sich meist fĂŒr professionelle Hilfe entscheiden. Doch es kann passieren, dass zwei Gutachter bei nur einem Haus auf unterschiedliche Werte kommen und das sogar, wenn sie das gleiche Wertermittlungsverfahren nutzen. Dies macht deutlich, wie variabel der Verkehrswert einer Immobilie ist. 

Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren

Drei Verfahren haben sich zur Berechnung des Verkehrswertes etabliert: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. Welche Methode gewÀhlt wird, ist individuell und hÀngt von der Immobilie als auch der konkreten Situation ab. HÀufig werden auch zwei der Verfahren angewandt, um dann einen Mittelwert zu bestimmen.

1. Vergleichswertverfahren

Sollten Sie Ihre Immobilie aktuell selbst nutzen, kommt höchstwahrscheinlich das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier erfolgt die Verkehrswertermittlung ĂŒber den Preisvergleich von Immobilien, die in jĂŒngster Vergangenheit in Ă€hnlicher Lage verkauft wurden und die auch vom GebĂ€udezustand Parallelen aufweisen. Grundlage des Verfahrens ist die Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses einer Stadt. In diesem Dokument werden alle Kaufpreise festgehalten und es liefert somit hinreichende Referenzwerte, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. 

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist genutzt, wenn eine Immobilie vermietet ist oder sie als Gewerbe dient. In der Praxis ist dieses Verfahren kompliziert, daher sollte es nur von erfahrenen Gutachtern angewendet werden. Um den Verkehrswert zu errechnen, wird neben dem Bodenwert der GebĂ€udeertragswert herangezogen. Dieser kann ĂŒber Mieteinnahmen und Kosten fĂŒr die Instandhaltung ermittelt werden.

3. Sachwertverfahren

Bei vermieteten als auch bei selbst bewohnten oder leeren Immobilien kann das Sachwertverfahren helfen, den Verkehrswert zu ermitteln. Bodenwert und GebĂ€udesachwert werden hierzu summiert. Der Bodenwert orientiert sich an bestimmten Richtwerten und der GebĂ€udesachwert wird errechnet, indem die Kosten fĂŒr einen vergleichbaren Neubau minus altersbedingter Wertminderung betrachtet wird.

Sonderfall beim Verkehrswert: GrundstĂŒck

Was bisher keine ErwĂ€hnung fand ist das GrundstĂŒck, jedoch ist dies bei der Verkehrswertermittlung von hoher Wichtigkeit. ZunĂ€chst sollten Sie wissen, dass auch der Wert eines unbebauten GrundstĂŒcks, einer LandflĂ€che oder eines Ackers errechnet werden kann, natĂŒrlich sind in diesem Fall andere Faktoren relevant als bei einer Immobilie. 

Aber auch bei der Wertermittlung von Haus oder Wohnung kann das GrundstĂŒck relevant werden. Dies ist der Fall, wenn sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet und der KĂ€ufer diese abreißen wĂŒrde. So kann das GrundstĂŒck auf neue Art und Weise genutzt werden, es liegt aber auch eine andere Art zur Bewertung vor. Hier ergibt sich der Verkehrswert aus dem GrundstĂŒckspreis abzĂŒglich der Abrisskosten.

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Ermitteln des Verkehrswerts: Immobilie vorbereiten

Haben Sie sich entschieden Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, warten zunĂ€chst einige organisatorische Vorhaben auf Sie, so auch die Berechnung des Immobilien Verkehrswertes. Dazu können Sie kostenlose Onlineangebote nutzen, empfehlenswert ist es aber ein professionelles Gutachten anfertigen zu lassen. Die Preise fĂŒr ein solches Gutachten variieren stark und sind abhĂ€ngig vom zu erwartendem Verkehrswert, durchschnittlich wird eine Summe von 1.000 bis 2.000 Euro fĂ€llig.

Vorbereitend können Sie folgende Dokumente bereitlegen, wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchten:

  • Grundriss, BauplĂ€ne
  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Lageplan
  • Flurkarte
  • WohnflĂ€chenberechnung
  • Baubeschreibung
  • Nachweis ĂŒber Sanierungen


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