Alles rund um den Verkehrswert: Immobilie gekonnt verkaufen!

Der Begriff Verkehrswert ist fester Bestandteil der Bau- und Immobilienbranche. Er gibt Auskunft über den Wert einer Immobilie. Eine genaue Definition findet sich im § 194 des Baugesetzbuches (BauGB):

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist zwar eine Rechengröße, jedoch kann diese nicht mechanisch und mit einer bestimmten Formel ermittelt werden. Die aktuellen Marktbedingungen müssen berücksichtigt werden. Außerdem ist zu beachten, dass der „gewöhnliche Geschäftsverkehr“, von dem im § 194 die Rede ist, sich auf einen offenen, freien Markt bezieht. Das heißt, dass beim Verkauf einer Immobilie alle Marktteilnehmer die Möglichkeit auf Marktzugang haben sollten, sich ausreichend informieren können und Entscheidungsfreiheit gegeben ist. 

Synonym zum Verkehrswert werden die Begriffe Marktwert, Sachwert, Voller Wert sowie Jedermannswert verwendet.

Faktoren für den Immobilien Verkehrswert

Sie möchten den Verkehrswert berechnen? Und herausfinden welchen Preis Sie für Ihre Immobilie verlangen können? Die Ermittlung des Hauswertes ist für Laien nur schwer umsetzbar, denn es gibt keine bestimmte Formel, an die man sich halten könnte. Der Wert ist viel mehr von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehören:

1. Verhältnis von Angebot und Nachfrage

Wie so oft, hängt auch der Verkehrswert einer Immobilie vom Verhältnis des Angebots zur Nachfrage ab. Hierbei gilt: Ist die Nachfrage hoch und es gibt nur wenige Angebote, erhöht sich der Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Sollten auf dem Markt viele vergleichbare Objekte vorhanden sein, fällt der Marktwert geringer aus.

2. Bodenrichtwert

Natürlich spielt auch die Lage einer Immobilie eine entscheidende Rolle bei der Verkehrswertermittlung. Anhand des sogenannten Bodenrichtwerts kann abgelesen werden, wie attraktiv die Lage einer Immobilie ist. Bestimmt wird er, indem die Kaufpreise einer Region im Durchschnitt betrachtet werden. Außerdem wird der Entwicklungszustand herangezogen.

3. Gebäudewert

Das Kalkulieren des Gebäudewerts ist äußert individuell und hängt von den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie ab. Es kommt vor allem darauf an, ob ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder frei ist. Bei vermieteten Immobilien wird zur Ermittlung des Verkehrswertes geschätzt, welche Mieteinnahmen möglich wären und welche Kosten für die Instandhaltung aufgewendet werden müssen. 

Sollte Ihre Immobilie frei sein, spielen bei der Verkehrswertermittlung vor allem die folgenden Faktoren eine Rolle: Baujahr, Wohn- und Nutzfläche, Zustand der Immobilie und Ausstattungsstandard (beispielsweise Tiefgarage, Balkon etc.).

4. Gutachter

Wenn Sie den Hauspreis ermitteln möchten, werden Sie sich meist für professionelle Hilfe entscheiden. Doch es kann passieren, dass zwei Gutachter bei nur einem Haus auf unterschiedliche Werte kommen und das sogar, wenn sie das gleiche Wertermittlungsverfahren nutzen. Dies macht deutlich, wie variabel der Verkehrswert einer Immobilie ist. 

Die verschiedenen Wertermittlungsverfahren

Drei Verfahren haben sich zur Berechnung des Verkehrswertes etabliert: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren. Welche Methode gewählt wird, ist individuell und hängt von der Immobilie als auch der konkreten Situation ab. Häufig werden auch zwei der Verfahren angewandt, um dann einen Mittelwert zu bestimmen.

1. Vergleichswertverfahren

Sollten Sie Ihre Immobilie aktuell selbst nutzen, kommt höchstwahrscheinlich das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Hier erfolgt die Verkehrswertermittlung über den Preisvergleich von Immobilien, die in jüngster Vergangenheit in ähnlicher Lage verkauft wurden und die auch vom Gebäudezustand Parallelen aufweisen. Grundlage des Verfahrens ist die Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses einer Stadt. In diesem Dokument werden alle Kaufpreise festgehalten und es liefert somit hinreichende Referenzwerte, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. 

2. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist genutzt, wenn eine Immobilie vermietet ist oder sie als Gewerbe dient. In der Praxis ist dieses Verfahren kompliziert, daher sollte es nur von erfahrenen Gutachtern angewendet werden. Um den Verkehrswert zu errechnen, wird neben dem Bodenwert der Gebäudeertragswert herangezogen. Dieser kann über Mieteinnahmen und Kosten für die Instandhaltung ermittelt werden.

3. Sachwertverfahren

Bei vermieteten als auch bei selbst bewohnten oder leeren Immobilien kann das Sachwertverfahren helfen, den Verkehrswert zu ermitteln. Bodenwert und Gebäudesachwert werden hierzu summiert. Der Bodenwert orientiert sich an bestimmten Richtwerten und der Gebäudesachwert wird errechnet, indem die Kosten für einen vergleichbaren Neubau minus altersbedingter Wertminderung betrachtet wird.

Sonderfall beim Verkehrswert: Grundstück

Was bisher keine Erwähnung fand ist das Grundstück, jedoch ist dies bei der Verkehrswertermittlung von hoher Wichtigkeit. Zunächst sollten Sie wissen, dass auch der Wert eines unbebauten Grundstücks, einer Landfläche oder eines Ackers errechnet werden kann, natürlich sind in diesem Fall andere Faktoren relevant als bei einer Immobilie. 

Aber auch bei der Wertermittlung von Haus oder Wohnung kann das Grundstück relevant werden. Dies ist der Fall, wenn sich die Immobilie in einem schlechten Zustand befindet und der Käufer diese abreißen würde. So kann das Grundstück auf neue Art und Weise genutzt werden, es liegt aber auch eine andere Art zur Bewertung vor. Hier ergibt sich der Verkehrswert aus dem Grundstückspreis abzüglich der Abrisskosten.

Haben Sie sich entschieden Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, warten zunächst einige organisatorische Vorhaben auf Sie, so auch die Berechnung des Immobilien Verkehrswertes. Dazu können Sie kostenlose Onlineangebote nutzen, empfehlenswert ist es aber ein professionelles Gutachten anfertigen zu lassen. Die Preise für ein solches Gutachten variieren stark und sind abhängig vom zu erwartendem Verkehrswert, durchschnittlich wird eine Summe von 1.000 bis 2.000 Euro fällig.

Vorbereitend können Sie folgende Dokumente bereitlegen, wenn Sie den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchten:

• Grundriss, Baupläne
• Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Lageplan
• Flurkarte
• Wohnflächenberechnung
• Baubeschreibung
• Nachweis über Sanierungen